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IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

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La legge non definisce in modo chiaro ed uniforme “che cos’è il condominio negli edifici”, nonostante esso rappresenti una delle figure più importanti e complesse di coAmproprietà che si realizza allorquando gli appartamenti di un edificio appartengono alle proprietà individuali mentre alcune parti del fabbricato come le fondazioni, le scale, i tetti, le mura perimetrali, il suolo e così via, appartengono in comunione ai vari condomini.

Proprio in virtù del legame tra le parti comuni e l’unità dell’edificio stesso, questo tipo di comunione non può essere sciolta. Difatti, il condominio è una figura di comunione “forzosa e perpetua” in quanto indivisibile (art. 1119 c.c.).

Di conseguenza, ogni singolo condomino dovrà gestire, oltre che la rispettiva proprietà esclusiva, anche le parti comuni – diritti ed obblighi – ciascuno per la propria quota, che di regola è proporzionata al valore della singola proprietà (salvo che il titolo non disponga diversamente).

Al fine di utilizzare ed amministrare le parti comuni, la legge prevede due importanti organi: l’assemblea dei condomini, quale organo deliberativo e l’amministratore di condominio, quale organo esecutivo. Analizziamo di seguito di cosa si occupano.

L’assemblea è come un piccolo Parlamento, poiché dotata di poteri normativi (ad esempio quando approva il regolamento di condominio), amministrativi, di controllo ed organizzativi della vita comune. L’assemblea esprime la propria volontà attraverso il voto dato a maggioranza che vincola tutti i condomini, anche quelli dissenzienti o quelli che non hanno partecipato alla seduta, ovviamente, nel rispetto delle maggioranze previste e delle decisioni adottate in ossequio del regolamento e della legge.

Tra i principali compiti dell’assemblea ricordiamo : la nomina, la conferma o la revoca dell’amministratore, la determinazione del suo compenso; l’approvazione del preventivo e della ripartizione delle spese; l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore; la decisione da prendere in merito ai lavori straordinari; la decisione rispetto all’avvio di una lite giudiziaria o per decidere se resistere in giudizio su una causa intentata contro il condominio.

Il secondo principale organo previsto dalla legge è l’amministratore che dura in carica un anno ed è nominato dall’assemblea dei condomini. Egli, a parte l’adozione di provvedimenti di ordinaria gestione, non è munito di una  vera e propria autonomia decisionale, ma si occupa esclusivamente di funzioni gestionali dello stabile e di esecuzione delle delibere assembleari. Le sue attribuzioni sono enunciate con precisione dall’art. 1130 del Codice civile e  tra queste si ricordano: eseguire le delibere assembleari, far rispettare il regolamento di condominio, disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi dovuti dai singoli condomini per coprire le spese sostenute o da sostenere; affrontare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti diretti a conservare le parti comuni dell’edificio; rendere conto della sua gestione ogni fine anno.

Tra i poteri che fanno capo all’amministratore, vi è quello di rappresentante legale del condominio.

Da questa elencazione, ne deriva che l’amministratore non ha il potere di affrontare nessuna spesa senza la preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea.

C’è solo un motivo che giustificherebbe una spesa non autorizzata: l’urgenza. In tali casi però, nel giro di pochi giorni dell’emergenza, i condomini sono chiamati a convalidare in assemblea questa decisione.

Si comprende come un buon amministratore può contribuire a realizzare un’ottima gestione delle parti comuni e soprattutto una pacifica convivenza dei condominio.