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IL CONDOMINIO

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Con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, sono state introdotte diverse modifiche alla disciplina del condominio negli edifici tra cui quella sulla riscossione dei contributi, già disciplinata dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione e dall’art. 1129 del codice civile. Per “contributi” si intende le obbligazioni condominali poste a carico dei condomini ovvero le prestazioni consistenti nel versamento delle somme di denaro necessarie alla conservazione delle parti comuni e all’erogazione dei servizi, che derivano dalla contitolarità del diritto reale sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni, in sintesi gli oneri condominiali. Con la modifica introdotta dalla citata legge il legislatore ha voluto tutelare i condomini in regola con i pagamenti da situazioni di default del condominio qualora venissero a sorgere a causa dell’inerzia dell’amministratore a perseguire i condomini morosi. Difatti, mentre la disposizione previgente al primo comma del citato art. 63 delle disposizioni di attuazione, si limitava a stabilire che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore poteva ottenere decreto d’ingiunzione immediatamente esecutivo nonostante opposizione, il nuovo testo aggiunge che “l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.  A sua volta, il nuovo art. 1129 codice civile, coordinato con il menzionato art. 63, aggiunge:  “l’amministratore è tenuto ad agire in via monitoria, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi del citato art. 63, comma 1”. Dal tenore delle nuove disposizioni, a conferma di quanto sopra premesso, si evince chiaramente che l’obiettivo della riforma delle regole condominiali introdotta con la precitata legge 220/12 è volto ad offrire una maggiore tutela ai condomini “diligenti”, affinché non si vedano coinvolti in azioni giudiziarie promosse dai creditori del condominio a causa del comportamento di quei condomini che non abbiano provveduto al regolare pagamento degli oneri condominiali.  Siffatta normativa, infatti, dispone l’obbligo a carico dell’amministratore di comunicazione ai creditori che ne facciano richiesta dei dati dei condomini morosi, obbligo che si coniuga con quanto stabilito dal successivo secondo comma dello stesso articolo, laddove dispone che i creditori non possono agire giudizialmente nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione dei condomini morosi; in sintesi, il creditore del condominio, prima di agire esecutivamente nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, dovrà rivolgere la propria pretesa nei confronti dei condomini morosi e solo in caso di mancato recupero potrà agire nei confronti dei primi. Nella previsione del nuovo art. 63, al terzo comma, inoltre, vi è l’attribuzione all’amministratore del potere di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato, qualora la morosità sia protratta da più di sei mesi, senza bisogno di autorizzazione (come prima necessitava). Ad esempio, in caso di mancato pagamento delle spese relative all’ascensore l’amministratore potrà tranquillamente far istallare un apposito dispositivo che faccia saltare il piano del condomino moroso. Il quarto comma dell’art. 63 regola anche il subentro di altro condomino (come ad es. nel caso di vendita di un appartamento), stabilendo che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questi al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente ed infine, il quinto comma, aggiunge che chi cede diritti su una unità immobiliare resta obbligato con l’avente causa fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Ciò significa che se vendiamo il nostro appartamento rimaniamo obbligati solidalmente con il nuovo proprietario per i contributi condominiali maturati fin quando non trasmettiamo copia autentica dell’atto di compravendita all’amministratore.